Fundimmo peut avoir du sens en 2026 si vous cherchez une logique de dette privée à haut rendement, en acceptant l’illiquidité et la probabilité de retards. Les chiffres disponibles montrent des TRI par années contrastés, et surtout des indicateurs de retard, défaut et procédures qui obligent à lire chaque projet comme un dossier de crédit, pas comme un livret.
Fundimmo, c’est quoi exactement et à quoi s’attendre dès le départ ?
Fundimmo est une plateforme de crowdfunding immobilier qui finance majoritairement des opérations immobilières via dette privée (souvent des émissions obligataires), avec une forte exposition à la promotion immobilière. Le ticket d’entrée est de 1 000 € par opération, sur un horizon typiquement annoncé de 6 à 36 mois.
Autant le dire tout de suite : la communication mélange plusieurs formulations de performance. Vous verrez notamment : « Entre 9 et 12% de rendement brut », « rendements annuels compris entre 7 et 12%* », « Rendement cible moyen 10,4 % », « Rendement cible : 9,3 % », « Taux d’intérêt moyen 9,3 % ».
Le bon réflexe, c’est de séparer le rendement cible affiché et le rendement réellement encaissé, surtout quand les durées s’allongent.
La plateforme est-elle régulée et comment vérifier sans se tromper ?
Côté cadre, Fundimmo est agréée PSFP (prestataire de services de financement participatif) auprès de l’AMF, numéro FP-2023-18, avec une date d’agrément au 25/10/2023 (mention « page AMF imprimée : 27 juin 2024 »). La société est identifiée au RCS 802 497 099 et le siège est indiqué au 41 avenue George V 75008 Paris.
Pas de panique : un agrément PSFP encadre la distribution, mais ne garantit ni le capital ni le rendement. Avant d’investir, je vous conseille de retrouver et d’ouvrir, noir sur blanc :
- l’inscription au registre AMF (PSFP),
- les mentions légales,
- les documents d’information par projet et le contrat obligataire (ce qui fait foi).
Performances : que disent les TRI et les durées observées ?
Dans les faits, le TRI (taux de rendement interne) est la mesure qui intègre l’effet du temps, donc des retards. Un chiffre historique mentionné est 8,11 %. Les TRI annuels communiqués sont :
| Année | TRI | Durée moyenne (mois) |
|---|---|---|
| 2018 | 8,89 % | 19,2 |
| 2019 | 9,44 % | 20,2 |
| 2020 | 9,55 % | 19,6 |
| 2021 | 6,54 % | 27,39 |
| 2022 | 8,26 % | 24,11 |
| 2023 | 10,31 % | 18,80 |
| 2024 | 9,68 % | 13,85 |
On trouve aussi « Rendement moyen : 8,9 %* » et « Horizon moyen : 23 months* ». Ce détail change tout : à périmètre différent, les moyennes peuvent raconter des histoires différentes.
Retards, défauts, procédures : l’indicateur qui change votre décision
Si vous devez surveiller un bloc de chiffres, c’est celui-ci, en montant : « Retard jusqu’à 6 mois 19,8 %* », « Retard > 6 mois 36,2 %* », « Défaut 22,6 %* », « Perte 0,0 %** ». Un autre indicateur cité est 69,2 % de « capital remboursé », à interpréter avec prudence sans date ni périmètre exacts.
Autres repères : 25 procédures collectives en cours, avec un encours en procédure de 15,8 M€ de nominal restant et 5,8 M€ d’intérêts restant à verser. Et côté pratique, il est reproché des prolongations « quasi systématiquement » de 6 à 12 mois.
Frais, fiscalité et un calcul net simple pour 1 000 €
Bonne nouvelle : il est annoncé aucun frais d’inscription, de gestion ou de transaction pour les investisseurs (rémunération via commission côté porteurs de projet). En revanche, la fiscalité pèse : pour un résident français, la flat tax est à 31,4 % sur les intérêts (avec variantes possibles selon options et cas particuliers).
- À 9,3 % sur 1 000 €, intérêts bruts : 93 €. Net après 31,4 % : 63,80 €.
- À 10,4 % sur 1 000 €, intérêts bruts : 104 €. Net après 31,4 % : 71,34 €.
Ma méthode pour investir (ou passer son tour) sans se faire balader
Sur le terrain, je vois souvent la même erreur : choisir au taux, puis découvrir le vrai sujet, le calendrier. Une fois, j’ai relu un dossier après un avenant : ce n’est pas la phrase marketing qui m’a aidé, c’était la mécanique contractuelle et la façon dont le retard se traduisait dans les intérêts.
Avant de vous lancer, posez vos garde-fous : investir seulement si le dossier tient encore avec un scénario retard de 12 mois, et dimensionner chaque ligne pour pouvoir encaisser des retards et des procédures. Fundimmo est cohérente pour des investisseurs capables d’accepter illiquidité et aléas, en diversifiant sur de nombreuses opérations et en restant lucides sur la promotion immobilière et le cycle du secteur.
